Fernablesbare Zähler ab 2027: Was Vermieter und WEGs bis zum 31. Dezember 2026 erledigen müssen

Stand: Juli 2026

Das Jahr 2026 läuft – und mit ihm rückt eine Frist näher, die viele Eigentümer und Vermieter noch vor sich herschieben: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alte, nicht fernablesbare Messgeräte für Heizung und Warmwasser umgerüstet oder ausgetauscht werden. Wer bis dahin nichts unternimmt, riskiert bares Geld. Wir erklären in Ruhe, was dahintersteckt, wen es betrifft und welche Schritte jetzt sinnvoll sind.

Um welche Frist geht es genau?

Grundlage ist die Heizkostenverordnung (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Sie schreibt vor, dass die Geräte zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein müssen. Für neu eingebaute Geräte gilt das bereits seit dem 1. Dezember 2021. Für den vorhandenen Gerätebestand gibt es eine Übergangsfrist: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen grundsätzlich alle noch nicht fernablesbaren Altgeräte nachgerüstet oder ersetzt werden – ausgenommen sind eng begrenzte Einzelfälle, in denen die Umrüstung technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV). Ab 2027 ist Fernablesbarkeit damit der gesetzliche Regelfall. Ein ausdrückliches Betriebsverbot für nicht fernablesbare Geräte gibt es jedoch nicht: Wer die Nachrüstpflicht ohne berechtigten Ausnahmegrund nicht erfüllt, riskiert allein ein Kürzungsrecht der Nutzer (dazu unten).

Welche Geräte sind betroffen – und was heißt „fernablesbar”?

Betroffen sind drei Gerätearten: Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler (etwa bei zentraler Heizung) und Warmwasserzähler. „Fernablesbar” bedeutet dabei zunächst nur eines: Die Geräte lassen sich ablesen, ohne dass jemand die einzelne Wohnung betreten muss – in der Regel per Funk oder im Walk-by-Verfahren, technisch aber nicht zwingend darauf beschränkt.

Ein häufiges Missverständnis: Fernablesbar heißt nicht automatisch „Smart Meter” mit Live-Steuerung. Und die jährliche Heizkostenabrechnung entfällt dadurch nicht – sie bleibt in jedem Fall bestehen.

Ein Blick nach vorn lohnt sich bei der Geräteauswahl: Seit dem 1. Dezember 2022 müssen neu eingebaute Geräte zusätzlich herstellerübergreifend interoperabel und an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Ältere fernablesbare Geräte, die davor verbaut wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2031 entsprechend nachgerüstet werden. Wer jetzt ohnehin tauscht, sollte deshalb gleich zukunftssichere Technik wählen, um einen zweiten Austausch zu vermeiden.

Was passiert, wenn nicht umgerüstet wird?

Die Frist ist nicht folgenlos. Ist zum Stichtag keine fernablesbare Ausstattung installiert, dürfen die Nutzer – also Mieter oder nutzende Eigentümer – ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Davon zu unterscheiden ist ein älteres, separates Kürzungsrecht von 15 Prozent (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV): Es greift nicht erst, wenn gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, sondern bereits, soweit entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird – etwa, wenn nur die Wärme, nicht aber das Warmwasser nach Verbrauch erfasst wird oder der verbrauchsabhängige Anteil außerhalb der vorgeschriebenen 50 bis 70 Prozent liegt. Beide Kürzungen können grundsätzlich nebeneinander bestehen.

Die monatliche Verbrauchsinformation (UVI) – eine zweite Pflicht

Sobald fernablesbare Geräte verbaut sind, entsteht automatisch eine weitere Pflicht: die monatliche unterjährige Verbrauchsinformation, kurz UVI (§ 6a HeizkostenV). Sie gilt seit dem 1. Januar 2022 – allerdings nur für Gebäude bzw. Nutzeinheiten, die bereits mit fernablesbaren Messgeräten ausgestattet sind; ohne fernablesbare Technik besteht bislang keine UVI-Pflicht (mit der Umrüstung bis Ende 2026 greift sie dann ab 2027 flächendeckend). Bereits für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Dezember 2021 galt zudem eine Informationspflicht in geringerer Frequenz – mindestens vierteljährlich bzw. zweimal jährlich; monatlich bereitzustellen ist die Information seit dem 1. Januar 2022. Sie ist von der Jahresabrechnung getrennt zu sehen. Jeden Monat müssen die Nutzer informiert werden über:

• ihren Verbrauch des letzten (abgelaufenen) Monats in Kilowattstunden,
• einen Vergleich mit dem Vormonat und mit demselben Monat des Vorjahres,
• einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie.

Auch die Verletzung der UVI-Pflicht löst ein Kürzungsrecht von 3 Prozent aus. In der Praxis übernimmt diese laufende Information meist der Messdienstleister – Anbieter wie Techem, ista, Minol, KALO oder BRUNATA-METRONA bieten das als Standardleistung an. Verantwortlich bleibt rechtlich aber der Eigentümer bzw. die WEG.

Das ist jetzt zu tun

Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

• Bestandsaufnahme: Prüfen, welche und wie viele Geräte je Objekt betroffen sind und was bereits funkt.
• Angebote einholen: Kontakt zum Messdienstleister aufnehmen und mindestens zwei Vergleichsangebote einholen – idealerweise Kauf und Miete (inklusive UVI-Service) gegenüberstellen.
• In der WEG beschließen: Die Umrüstung ist eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 25 WEG). Der Verwalter setzt das Thema von sich aus auf die Tagesordnung.
• Beauftragen und informieren: Die Umrüstung beauftragen und die Bewohner transparent und rechtzeitig informieren. Den Einbau der vorgeschriebenen Ausstattung müssen sie dulden.

Was kostet das – und wer zahlt?

In der WEG ist die Umrüstung eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen; finanziert wird sie aus der Erhaltungsrücklage oder über eine gesondert beschlossene Sonderumlage. Beides setzt einen Beschluss voraus – der Verwalter darf die Beitragspflichten nicht eigenmächtig ändern.

Bei vermieteten Wohnungen gilt: Gemietete (geleaste) Geräte sind als Betriebskosten umlagefähig, ebenso Wartung, Ablesung und Abrechnung. Gekaufte Geräte sind dagegen nicht als laufende Betriebskosten umlagefähig, lassen sich aber als Modernisierung mit bis zu 8 Prozent der Investitionskosten pro Jahr auf die Miete umlegen – vorausgesetzt, die Ankündigung erfolgt formgerecht.

Zur groben Orientierung (die Werte schwanken stark, belastbar ist nur ein konkretes Angebot): Ein Heizkostenverteiler kostet im Kauf grob 10 bis 40 Euro zuzüglich rund 7 Euro Montage, in der Miete etwa 6 Euro pro Jahr. Die jährliche Ablesung liegt ungefähr bei 50 bis 100 Euro je Abrechnungseinheit. Wärme- und Wasserzähler sind in der Regel teurer als reine Heizkostenverteiler.

Häufige Fragen

Können Mieter den Einbau ablehnen?
Nein. Den Einbau der gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattung müssen Mieter dulden.

Entfällt mit der Funktechnik die Jahresabrechnung?
Nein. Die jährliche Heizkostenabrechnung bleibt bestehen. Die monatliche UVI ist eine zusätzliche, eigenständige Pflicht.

Gibt es Ausnahmen von der Umrüstpflicht?
Ja, aber nur eng begrenzt – etwa wenn die Nachrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ein pauschales „geht bei uns nicht” reicht nicht; die Gründe müssen belegt werden.

Gilt das Kürzungsrecht auch unter Eigentümern?
Das 3-Prozent-Kürzungsrecht betrifft das Verhältnis Nutzer zu Eigentümer. Gegenüber der eigenen Gemeinschaft steht Wohnungseigentümern diese Kürzung nicht zu.

Wie wir Sie unterstützen

Ob einzelne vermietete Wohnung oder ganze Eigentümergemeinschaft in Northeim und Umgebung: Die Umrüstung lässt sich mit etwas Vorlauf ruhig und ohne Hektik erledigen. Kreiter Immobilien übernimmt für die von uns verwalteten Objekte die Bestandsaufnahme, holt Vergleichsangebote der Messdienstleister ein, bereitet die Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung vor und behält die Fristen – den Stichtag 31.12.2026 ebenso wie die laufende UVI-Pflicht – im Blick. Sprechen Sie uns bei Fragen gern an.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand: Juli 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die genannten Paragraphen und Prozentwerte beruhen auf dem amtlichen Verordnungstext; die Euro-Beträge sind Richtwerte und ersetzen kein konkretes Angebot. Für die individuelle Beurteilung – etwa die Beschlussformulierung oder die Umlagefähigkeit im konkreten Mietvertrag – ziehen Sie bitte fachkundigen Rat hinzu.