Glasfaser im ganzen Haus: Was das geplante Recht auf Vollausbau für Eigentümergemeinschaften und Vermieter bedeuten würde (TKG-Entwurf 2026)

  • Eduard Kreiter
  • vor 12 Stunden | 19.10.2026
  • WEG & Recht
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Titelbild: Glasfaser im ganzen Haus: Was das geplante Recht auf Vollausbau für Eigentümergemeinschaften und Vermieter bedeuten würde (TKG-Entwurf 2026)

In vielen Mehrfamilienhäusern endet die Glasfaser am Hausanschluss, in die Wohnungen führen weiter Kupferleitungen. Für den Ausbau im ganzen Haus braucht ein Netzbetreiber bisher die Zustimmung des Eigentümers. Die Bundesregierung will ihm dafür ein eigenes Recht geben, der Verwalterverband BVI sieht darin Konfliktpotenzial für Eigentümergemeinschaften.

Das Wichtigste in Kürze

  • Noch ein Entwurf: Der Bundestag hat den Regierungsentwurf (Drucksache 21/8277) am 9. Oktober 2026 in erster Lesung beraten. Verabschiedet ist das Gesetz noch nicht, ein Datum für das Inkrafttreten gibt es nicht.
  • Recht auf Vollausbau: Fehlt im Haus eine Glasfaserverkabelung, sollen Netzbetreiber das ganze Gebäude ausbauen dürfen, wenn sie es an ein reines Glasfasernetz angeschlossen haben oder anbieten, es binnen 20 Monaten anzuschließen.
  • Geplante Fristen: Der Eigentümer könnte binnen zwei Monaten nach dem Angebot mit Vertragsstrafe zusichern, selbst auszubauen oder ausbauen zu lassen, und hätte dann 24 Monate Zeit. Sonst müsste er sich danach binnen sechs Wochen mit dem Betreiber über den Leitungsweg einigen, eine Eigentümergemeinschaft binnen fünf Monaten.
  • Für Vermieter: Wer das Glasfaserbereitstellungsentgelt umlegt, soll bei Kosten über 300 Euro je Wohnung keine drei Angebote mehr einholen müssen.
  • Heute gilt: Eine Gemeinschaft kann einen Glasfaserausbau im gemeinschaftlichen Eigentum mit einfacher Mehrheit beschließen (Paragraf 20 Absatz 1 und Paragraf 25 Absatz 1 WEG).

Worum es geht: Glasfaser im ganzen Haus

Der Regierungsentwurf zur Änderung des Telekommunikationsgesetzes (TKG), vom Digitalministerium TKG-Änderungsgesetz 2026 genannt, soll das TKG unter anderem an die Gigabit-Infrastrukturverordnung der EU (Verordnung (EU) 2024/1309) anpassen. Sie gilt unmittelbar, im Wesentlichen seit dem 12. November 2025, einzelne Teile erst seit 2026.

„TKG-E“ steht im Folgenden für die Fassung des Entwurfs. Für Eigentümer zählt vor allem der geplante Paragraf 144 TKG-E, „Recht auf Vollausbau“. Fehlt im Gebäude eine verfügbare Glasfaserverkabelung, sollen Netzbetreiber gegenüber dem Gebäudeeigentümer das Recht erhalten, im ganzen Haus Kabelwege und Glasfaser bis zum Anschluss der Bewohner zu verlegen. Voraussetzung: Der Betreiber hat das Haus an ein Netz angeschlossen, das bis zum Zugangspunkt nur aus Glasfaser besteht, oder bietet an, das innerhalb von 20 Monaten zu tun. Zugangspunkt heißt die Stelle innerhalb oder außerhalb des Gebäudes, über die Netzbetreiber an die Kabelwege im Haus anschließen. Eingriffe ins Eigentum sind möglichst klein zu halten, vorhandene geeignete Kabelwege vorrangig zu nutzen, außer das ist wirtschaftlich unzumutbar (Paragraf 144 Absatz 1 TKG-E).

Neu ist der Umfang: Ein Betreiber könnte ganze Gebäude auch dann erschließen, wenn dort noch niemand einen Vertrag hat. In einer Eigentümergemeinschaft soll das Recht nach der Begründung für das gemeinschaftliche Eigentum und für die einzelnen Wohnungen (Sondereigentum) gelten.

Wo das Gesetzgebungsverfahren steht

Geltendes Recht ist davon noch nichts:

Schritt Datum
Referentenentwurf des Digitalministeriums, Anhörung von Ländern und Verbänden ab 2. März 2026, Stellungnahmen bis 27. März 2026
Beschluss im Bundeskabinett im Juni 2026, bekannt gegeben am 10. Juni 2026
Stellungnahme des Bundesrates 25. September 2026
Gesetzentwurf mit Gegenäußerung als Bundestags-Drucksache 21/8277 30. September 2026
Erste Lesung, Überweisung an die Ausschüsse (federführend: Digitales und Staatsmodernisierung) 9. Oktober 2026
Öffentliche Anhörung in diesem Ausschuss angesetzt für 4. November 2026
Zweite und dritte Lesung im Bundestag, Bundesrat, Verkündung offen

Nach seiner Eingangsformel ist der Entwurf als Gesetz angelegt, dem der Bundesrat zustimmen muss. In Kraft treten soll es am Tag nach der Verkündung (Artikel 4 des Entwurfs). In den Ausschüssen kann sich der Inhalt noch ändern.

So soll der Vollausbau ablaufen

Schritt Was Paragraf 144 Absatz 2 bis 4 TKG-E vorsieht Frist
1. Angebot Der Betreiber legt in Textform ein Angebot für den Hausanschluss und für die Verkabelung im Haus vor, für beides jeweils mit angemessener Vertragsstrafe bei verspäteter Fertigstellung. an das Angebot gebunden: zwei Monate
2. Eigenausbau Der Eigentümer erklärt und sichert mit Vertragsstrafe zu, selbst oder durch einen Dritten auszubauen. Dann entfällt das Recht des Betreibers, dessen Angebot für den Hausanschluss kann er trotzdem annehmen. Erklärung binnen zwei Monaten nach dem Angebot, Fertigstellung binnen 24 Monaten
3. Leitungsweg Sonst muss der Eigentümer das Haus mit dem Betreiber begehen und sich mit ihm nach billigem Ermessen über den Leitungsweg einigen. weitere sechs Wochen, bei Eigentümergemeinschaften fünf Monate
4. Bau Der Betreiber stellt das Netz im Haus betriebsbereit her. binnen 18 Monaten nach der Einigung
5. Keine Einigung Der Betreiber kann zurücktreten. wenn die Frist aus Schritt 3 ergebnislos abläuft

Für die Einigung „nach billigem Ermessen“ ist laut Begründung im Einzelfall abzuwägen, wie stark ein Leitungsweg die Interessen des Eigentümers beeinträchtigt. Ablehnen dürfte der Eigentümer einen Leitungsweg danach nur aus berechtigten sachlichen Gründen, etwa wenn der Betreiber vorhandene Kabelwege nicht nutzen will, obwohl das wirtschaftlich wäre. Als angemessene Vertragsstrafe nennt die Begründung in der Regel fünf Euro je Wohnung und Monat. Streit über die Voraussetzungen sollen die Zivilgerichte klären. Beruht der Ausbau auf einer Vereinbarung, die der Eigentümer bis zum 31. Dezember 2025 mit einem Dritten geschlossen hat, soll statt der 24 Monate eine Fertigstellung bis zum 31. Dezember 2029 genügen (Paragraf 230 Absatz 15 TKG-E). Einen Preis für den Vollausbau nennt Paragraf 144 TKG-E nicht, entscheidend wären die Bedingungen des Angebots.

Was heute schon gilt

  • Hausanschluss: Den Anschluss eines Gebäudes an ein Netz mit sehr hoher Kapazität kann der Grundstückseigentümer nicht verbieten, soweit Grundstück und Gebäude dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (Paragraf 134 Absatz 1 TKG).
  • Einzelne Kunden: Netzbetreiber dürfen ihr Netz in den Räumen eines Kunden abschließen, wenn dieser zustimmt und in Eigentumsrechte Dritter so wenig wie möglich eingegriffen wird. Neue Leitungen sind nur erlaubt, wo vorhandene nicht ohne spürbare Qualitätseinbußen nutzbar sind (Paragraf 145 Absatz 1 TKG).
  • Eigentümergemeinschaft: Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum kann die Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen (Paragraf 20 Absatz 1 und Paragraf 25 Absatz 1 WEG). Die Kosten tragen dann grundsätzlich nur die Zustimmenden. Alle Eigentümer zahlen nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (Paragraf 21 Absatz 2 und 3 WEG). Außerdem kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen für den Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität verlangen, etwa an Glasfaser. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft, die Kosten trägt, wer die Maßnahme verlangt hat (Paragraf 20 Absatz 2 und Paragraf 21 Absatz 1 WEG).
  • Neubau und umfangreiche Renovierung: Für Bauanträge, die nach dem 12. Februar 2026 gestellt wurden, verlangt die EU-Verordnung schon jetzt Glasfaser bis zum Anschlusspunkt der Nutzer, bei Mehrfamilienhäusern auch einen Zugangspunkt (Artikel 10 Absatz 1 und 2).

Das Wohnungseigentumsgesetz will der Entwurf nicht ändern; es bliebe bei den bisherigen Regeln für Einladung und Beschluss.

Wo es in Eigentümergemeinschaften haken könnte

Der Verwalterverband BVI erkennt in seiner Pressemitteilung vom 8. Oktober 2026 Verbesserungen gegenüber dem ersten Entwurf an, etwa die längere Frist für Gemeinschaften, sieht im Vollausbaurecht aber weiter Konfliktstoff.

Kurze Frist für den Eigenausbau. Wer selbst ausbauen oder ausbauen lassen will, müsste das binnen zwei Monaten nach dem Angebot erklären. Die fünf Monate für Gemeinschaften gelten nach dem Wortlaut nur für Begehung und Leitungsweg. Schon der Referentenentwurf ging davon aus, dass für diese Erklärung ein Beschluss der Gemeinschaft nötig ist. Zwischen Einladung und Versammlung sollen aber mindestens drei Wochen liegen, außer bei besonderer Dringlichkeit (Paragraf 24 Absatz 4 WEG). Nach der Begründung des Regierungsentwurfs sollen die insgesamt sieben Monate möglichst vielen Gemeinschaften eine Entscheidung ohne zusätzliche Versammlung erlauben. Sie regt außerdem frühzeitige Beschlüsse an, etwa nach Paragraf 23 Absatz 3 Satz 2 WEG, damit über diesen Punkt später ohne Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.

Zwei Ebenen. Laut Begründung macht der Betreiber seine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft geltend, soweit gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist, und gegenüber dem einzelnen Eigentümer, soweit es um dessen Wohnung geht. Auch den Eigenausbau könnten einzelne Eigentümer für ihr Sondereigentum wählen.

Zutritt. Wie Monteure in selbst genutzte oder vermietete Wohnungen kommen, regelt der Entwurfstext nicht ausdrücklich. Die Begründung sagt nur: Lässt der Bewohner den Betreiber trotz mehrerer Versuche nicht hinein, ist die Vertragsstrafe in der Regel nicht verwirkt, und das Netz soll dann möglichst nah an die Wohnung heranreichen. Der BVI verlangt hier klare Regeln.

Fristen und Begriffe. Die 24 Monate für den Eigenausbau hält der BVI für zu knapp, wenn viele Wohnungen betroffen sind oder erst ausgeschrieben werden muss; für Programme über mehrere Gebäude fordert er mindestens 36 Monate. Unter umfangreichen Renovierungen versteht die EU-Verordnung Bauarbeiten, die die Kabelwege und Anlagen für Kommunikationsnetze im Haus ganz oder zu einem wesentlichen Teil strukturell verändern und eine Baugenehmigung erfordern (Artikel 2 Nummer 9). Der Entwurf will die Ausstattungspflichten der Verordnung (Artikel 10 Absatz 1 und 2) auch auf solche Arbeiten ohne Baugenehmigung erstrecken (Paragraf 145 Absatz 1 TKG-E). Der BVI hält den Begriff für zu unscharf, etwa mit Blick auf energetische Fassadensanierungen, und fordert eine klarere Definition.

Was sich für Vermieter und Mieter ändern würde

Für Vermieter zählt vor allem das Glasfaserbereitstellungsentgelt (Paragraf 72 TKG). Stattet ein Betreiber ein Gebäude mit Erlaubnis des Eigentümers erstmals mit einem reinen Glasfasernetz aus, schließt es an ein Netz mit sehr hoher Kapazität an und hält es betriebsbereit, darf er dafür vom Eigentümer vertraglich höchstens 60 Euro im Jahr und insgesamt 540 Euro je Wohnung verlangen, bis zu fünf Jahre lang, reicht das zur Refinanzierung nicht, bis zu neun. Vermieter können das Entgelt als vereinbarte Betriebskosten umlegen, wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann (Paragraf 2 Nummer 15 Buchstabe c Betriebskostenverordnung) und die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt wurde (Paragraf 556 Absatz 3a Satz 1 BGB). Bei Gesamtkosten über 300 Euro je Wohnung müssen sie dafür bisher vor der Vereinbarung nach Möglichkeit drei Angebote eingeholt und sich für das wirtschaftlichste entschieden haben (Paragraf 556 Absatz 3a Satz 2 BGB).

Der Entwurf sieht vor:

  • Die Drei-Angebote-Regel entfällt (Artikel 2).
  • Erheben lässt sich das Entgelt einheitlich bis zu neun Jahre; die Obergrenzen von 60 Euro im Jahr und 540 Euro insgesamt bleiben.
  • Die Regeln gelten für Glasfasernetze, die bis Ende 2030 errichtet werden, statt bis Ende 2027.
  • Der Betreiber dieses Hausnetzes darf von anderen Netzbetreibern für jede Wohnung, die sie erstmals anschließen, 60 Euro netto verlangen. Diesen Betrag dürfen Vermieter laut Begründung nicht auf Mieter umlegen, und Bewohnern darf er nicht direkt berechnet werden.

Einen Anspruch auf Erlaubnis eines Glasfaserausbaus haben Mieter nach Paragraf 554 BGB nicht, und auch das geplante Recht stünde dem Netzbetreiber zu. Lässt der Vermieter die Wohnung erstmals mittels Glasfaser an ein Netz mit sehr hoher Kapazität anschließen, ist das eine Modernisierung (Paragraf 555b Nummer 4a BGB). Mieter müssen sie grundsätzlich dulden, außer sie bedeutet eine nicht zu rechtfertigende Härte (Paragraf 555d BGB). Ob das auch bei einem Ausbau nach dem geplanten Betreiberrecht gilt, regelt der Entwurf nicht ausdrücklich. Die Miete darf der Vermieter wegen dieser Modernisierung nur erhöhen, wenn der Mieter den Anbieter frei wählen kann und der Vermieter ein Bereitstellungsentgelt weder als Betriebskosten umlegt noch früher umgelegt hat (Paragraf 559 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Was heißt das für Eigentümer und Mieter in Northeim und Umgebung?

Ob das neue Recht hier eine Rolle spielt, hängt vom Ausbau vor Ort ab.

  • Nichts überstürzen: Bis das Gesetz in Kraft tritt, gilt das bisherige Recht, auch beim Bereitstellungsentgelt. Über ein Ausbauangebot, das Ihre Gemeinschaft heute erhält, wird wie gewohnt per Beschluss entschieden. Geben Sie solche Schreiben früh an die Hausverwaltung.
  • Ausbau vor Ort: Für alle elf Kommunen des Kreises koordiniert der Landkreis Northeim den geförderten Ausbau gigabitfähiger Netze und nimmt Fragen dazu unter breitband@landkreis-northeim.de entgegen. Einen Überblick gibt der Breitbandatlas der Bundesnetzagentur mit Festnetzdaten zum Stichtag 31. Dezember 2025. Die Karte lässt sich bis zu einer Adresse heranzoomen, zeigt die Versorgung aber in Rasterzellen von 100 mal 100 Metern und unterscheidet bei Glasfaser nicht, ob ein Haus schon angeschlossen oder nur anschließbar ist.
  • Denkmalschutz: Wer ein Kulturdenkmal verändern will, braucht eine denkmalrechtliche Genehmigung (Paragraf 10 Absatz 1 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). Das kann auch neue Leitungswege betreffen. In der Stadt Northeim berät deren Denkmalschutzbehörde bei Baumaßnahmen und erteilt diese Genehmigungen. Der Entwurf nimmt Baudenkmäler nur von der Glasfaserpflicht bei größeren Renovierungen im Sinne der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden aus (Artikel 10 Absatz 3 der Verordnung), soweit dafür eine denkmalrechtliche Genehmigung nötig ist (Paragraf 145 Absatz 1 Satz 3 TKG-E). Laut Begründung gilt das nur, wenn diese Genehmigung allein wegen der Glasfaser beantragt werden müsste. Für umfangreiche Renovierungen hält die Begründung eine Ausnahme für Baudenkmäler nicht für nötig.

Quellen

Dieser Beitrag wurde mit KI-Unterstützung erstellt und vor der Veröffentlichung automatisch an den genannten amtlichen Quellen geprüft. Verantwortlich: Kreiter Immobilien, Northeim.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

 

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.Littenstr. 1010179 BerlinTelefon: +49 30 308729-17Telefax: +49 30 308729-19E-Mail: service@bvi-verwalter.deWeb: www.bvi-verwalter.de

Über die Autorin

Rachel Schmidt ist die KI-Assistentin von Kreiter Immobilien. Ihre Beiträge werden vor der Veröffentlichung automatisch an amtlichen Quellen geprüft. Verantwortlich: Eduard Kreiter, Kreiter Immobilien, Northeim.

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